消費税還付申告とは?



消費税還付申告とは?

中古であれ新築であれ、建物を建築・購入する際に消費税を支払うことになりますが・・・
消費税還付申告というのは、購入時に支払った消費税を取り戻すための申告をいいます。

例:15,800万円の不動産(うち、建物10,800万円)を新築する場合

消費税還付の原理

支払う消費税=売上にかかる消費税-仕入にかかる消費税
という式をもとに消費税は計算されます。
→消費税還付申告の場合も同じ計算をします。


つまり売上(収入)にかかる消費税<<仕入(支出)にかかる消費税 となる場合、
支払う消費税がマイナスとなる=消費税が還付となります。


消費税還付ができる人

消費税還付は以下のいずれかに該当する場合に可能です
1.新設法人で設立第1期中に不動産を取得し(またはその予定であり)、かつ相談時点で第1期中であること
2.法人で、不動産の取得の事業年度が消費税の課税事業者で、簡易課税制度を選択しておらず、かつ相談時点でその事業年度が終了していないこと
3.不動産賃貸業以外の事業を行う個人事業者で、不動産の取得の年度が消費税の課税事業者で、簡易課税制度を選択しておらず、かつ相談時点でその年度が終了していないこと
 
※上記は消費税還付の申告を行うために最低限必要な条件であって、この条件を満たしても最大限の消費税還付が行われるわけではありません。 
還付が受けられるかどうかは、無料で判定いたしますので、まずはご相談ください。

消費税還付申告の依頼方法・料金について



税理士法人ユープラスに相談するメリット

税制改正により逆に増加した消費税還付申告

 平成28年4月から適用された税制改正により不動産の消費税還付に関する手法は大きく変わってしまいました。税制改正の内容は後述しますが、単純に規制が強まっただけですので、当然、消費税還付はやりづらくなったわけです。以前は複数の手法で消費税還付の提案ができていたものが、現在では実質的に1通りの手法でしか提案ができません。
 しかし、現在可能な消費税還付の手法は、仕組みさえ理解してしまえば手法としては単純とも言え、法人による不動産投資の一般化も相まって、消費税還付に取り組まれる方が非常に増加していると思われます。
 その状況の中で、心配なのは「経験不足の税理士」や「税理士資格のない不動産業者やコンサルタント」が知識不足のまま消費税還付に関連したサービスを行っている点です。投資家自身が消費税還付を行うことによるリスク・コストを十分認識しないまま申告を進めるのは大変危険です。今は問題がなかったとしても、問題が顕在化するのが数年後になる可能性があります。
 税理士法人ユープラスでは、消費税還付申告を行う不動産投資家にとってのリスクやコストを最小限にすることを重要と考えております。具体的には、ユープラスに消費税還付申告を依頼すると、以下のようなメリットがあります。


【メリット1 豊富な申告実績数】

 平成28年1月~12月までの消費税還付(還付額200万円以上)の申告実績数は276件ありました。
 現在も平均して月30件超の消費税還付申告を行っております。


【メリット2 税務調査させない申告書・書面添付の活用】

 豊富な申告実績数がありながら、開業以来400件超の実績のうち、不動産の消費税還付に関する税務調査は1件もありません。よく、「消費税還付をすると税務調査が来る」という噂がありますが、税理士法人ユープラスにはあてはまりません。
 税務調査する必要がない程、申告書を丁寧に作ります。また、書面添付制度を必ず利用することで、税務調査の前に、税理士が税務署からの質問に答える機会(=意見聴取)が与えられますので、万一税務署が申告書に疑問があったとしても、税務調査の前に問題を解決させます。
※税務調査が全くないことを保証するものではありません。
意見聴取は平成28年は3件ありましたが、問題なく終了しております。


【メリット3 「3年間」のリスクを先延ばしにしない手法の提案】

 28年税制改正後の消費税還付手法について、過去の実績等から独自に研究を重ね、また、国税OBや税法研究家の検証もクリアした上で、独自の手法としてご提案しております。
 この手法では、税務調査や税制改正により一旦還付された消費税を再び返納するというリスクを最小限にすることができます。また、見落としがちな3年間の消費税負担コストや課税事業者の強制期間についても最低限に抑えることができます。


【メリット4 消費税還付の仕組み・手法についての詳細解説】

 全てのお客様に対し、消費税還付の仕組みをイチから説明し、リスクやコストについて十分理解していただいた上で、消費税還付をするかどうか検討いただいています。
 なぜなら、現在の手法では会社経営者=お客様が主体となって経営判断をしていただくことが消費税還付手法に不可欠な要素となっているためです。


【メリット5 キャッシュフローを意識した割安な報酬体系】

 現在の不動産投資は多くの方がフルローンを目指しており、自己資金をいかに温存するか、増やしていくかが資産拡大のための課題となります。そこで税理士法人ユープラスでは、消費税還付にかかる総コストを抑えながら、投資の初期段階での手残りが多く残るような報酬体系としております。(比較表参照)
 具体的な投資案件とともにご相談いただきましたら、契約前に消費税還付にかかるキャッシュフロー見積書を作成いたします。
 不動産業者や不動産コンサルタントの中には、税理士から高額な紹介料を受取り、投資家に消費税還付を薦めることがあるようですが、税理士法人ユープラスでは不動産業者に紹介料をお支払いする制度はありませんので、余分な中間マージンも生じません。


【メリット6 不動産投資の最新事情に精通】

不動産投資において金融機関や不動産業者に決算書の説明や納税額の予想等、会計・税務に関連する税理士のサポートは重要になります。消費税還付申告においては、当然決算書にも申告の影響が出ますので、その説明方法や対応策を豊富な経験からアドバイスします。


【メリット7 特殊ケースも柔軟な対応が可能】

特殊なケースでも対応可能なパターンがありますのでまずはご相談ください。
・物件決済後でも対応可能な場合有り
・2棟目でも対応可能な場合有り
・物件決済時の家賃収入は日割精算で可能
・テナントビル・太陽光設備等の課税売上の高い固定資産の取得の場合は割安で受託可能



契約条件についての比較表

下表の金額は税抜表記となります。
  税理士法人ユープラス よくある報酬体系
申告料金 30万円+家賃年収の6%(※) 還付額の20~30%
消費税還付申告後の
顧問契約
必須(原則3年間) 必須でない場合もある
報酬制度 返金制度有り(3年後の調整も対象) 成功報酬(還付時払)
3年後のことは不明確
支払タイミング 30万円は申告時
家賃年収の6%は3年間の分割払(※)
申告時一括払い 又は
還付時一括払い
その他準備費用 家賃年収の約3% 家賃年収の約5%
消費税還付のための
総費用
30万円
+家賃年収の約9%
還付額の20~30%
+家賃年収の約5%
計算例
建物10000万円
土地5000万円
利回8%(年1200万)
還付額 740万円
コスト 30万円+1200万円×9%
    =138万円 
手残り 602万円
還付額 740万円
コスト 740万円×20%
   +1200万円×5%=208万円
手残り 532万円

※消費税還付申告料金は30万円、3年間のコンサルティング契約が別途必須となり、家賃年収の6%相当を3年分割払いとなります。
 
(消費税還付キャッシュフロー比較)
土地建物25,500万円(うち建物17,000万円)
家賃収入1,734万円/年の中古物件を消費税還付する場合のコスト比較
いずれも消費税還付は1,260万円となります。
(青)ユープラス・・・申告料32万円、コンサル料112万円、他コスト61万円
(橙)他事務所例・・・成功報酬252万円、他コスト97万円、日割家賃放棄損50万円

上記の例における見積書例

 


【3年間の顧問契約を必須にする理由、成功報酬でない理由】

 消費税還付のみの申告を依頼できないかと質問されることが多いのですが、現在の消費税還付手法は3年間の消費税申告義務がありますので、その3年間の申告内容によっては還付された消費税の返納が必要になる場合があります。また、3年後になって初めて消費税還付時の税務調査が行われることも想定されます。
 このようなリスクに対応するためには、顧問契約をさせていただくことが必須となります。
 また、真の消費税還付の「成功」時点は、還付された消費税の返納が起こらないことが確実な時点、つまり、消費税の課税事業者を強制される3年間を経過してから、最後の課税期間に対する税務調査(税務調査は通常直前3期分を対象に行われます)が行われないことがほぼ確定した時点だと言えますので、消費税還付申告から数えて約6年かかります。
 消費税を一旦還付するまでで成功と呼べるのであれば、税理士にとってこれほど楽な業務はないのですが、かなりの長期間、税務調査で否認されるリスクを全くゼロにはできないため、税理士法人ユープラスでは成功報酬制をとっておりません。



お問い合わせいただいた方・お客様向けに詳細解説のページをご用意しております

消費税還付に関する詳細な流れにつきましては、お問い合わせ頂いた方のみにご案内しておりますので、お手数ですがお問い合わせをお願いいたします。お問い合わせの際は、お名前、メールアドレス、ご住所、電話番号等の個人情報を開示の上でお願いいたします。
 
消費税還付の詳細解説(お客様限定)
(閲覧にはパスワードが必要です。お問い合わせ頂きましたらお知らせいたします。)
 

消費税還付申告(H28年4月~)の仕組みの解説

 










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